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    劃撥土地轉讓如何計算補繳價款!

    分類:
    評估法規
    2022/04/02 14:27

    劃撥土地使用權轉讓的條件            

     

          劃撥土地使用權申請轉讓,經市、縣人民政府批準,可以由受讓人辦理協議出讓。國務院55號令第四十五條規定,劃撥土地使用權轉讓的條件包括:土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;領有國有土地使用證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。按照此規定,對于行政機關、事業單位等主體的劃撥土地使用權是不允許轉讓的。因此,所轉讓的劃撥土地除了領有國有土地使用證外,還應具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明,即不允許凈地轉讓。

     

          對于法律、法規、行政規定或《國有建設用地劃撥決定書》等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的,也不能進行轉讓。比如,在《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)中明確規定,對非經營性用地改變為經營性用地的,應當在劃撥決定書中約定或明確政府可以收回土地使用權,重新依法出讓。因此,對于劃撥決定書中已有明確約定收回再重新出讓的,或者地方行政法規有明確規定的,應當從其約定。

     

    02劃撥土地使用權轉讓如何計算補繳價款

     

          根據《城市房地產管理法》第四十條的規定,有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。另外,國務院55號令明確規定,劃撥土地使用權經批準允許轉讓時,應當向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地出讓金。

     

          劃撥土地使用權轉讓具體可分為以下兩種情況。一是轉讓后的土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳出讓價款,按轉移登記辦理,政府也不需要重新下發劃撥決定書,從而壓縮辦事環節,提高辦事效率;對于其中可能涉及的土地收益,各地可以根據《城市房地產管理法》第四十條第二款的有關規定制定實施細則,明確“上繳國家或作其他處理”。二是轉讓后的土地用途不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,可根據《城市房地產管理法》第四十條第一款的規定,由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地出讓價款。

     

           對于如何計算補繳價款?!秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)規定,經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的,按照市場價補繳土地出讓金?!秴f議出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發〔2006〕114號)規定,劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓,經依法批準,可以采取協議方式。參照上述兩文件,應繳納土地使用權出讓金額按下式進行核定:

     

           轉讓后不改變用途等土地使用條件的:應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格 。

     

           轉讓后改變用途等土地使用條件的:應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。

     

           劃撥土地使用權權益價格可參照《劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見(試行)》(自然資辦函〔2019〕922號)進行評估。

     

           此外,對于轉讓后不符合《劃撥用地目錄》的,也就是需要辦理出讓的,除了需要補繳出讓價款外,還需要向政府繳納土地增值稅和契稅等。

     

    作者:胡興幫

     

    (作者單位:河北省自然資源廳)

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